El demandante debe acreditar su derecho a poseer y la falta de título suficiente del ocupante. Un requerimiento claro puede fijar la retirada del consentimiento.
Qué significa poseer en precario
El precario describe una posesión gratuita y sin título o con un título insuficiente frente a quien reclama. Puede surgir por tolerancia, cesión familiar, fin de una autorización o determinadas situaciones sucesorias.
No equivale a una entrada clandestina y no debe confundirse con un arrendamiento.
Casos habituales
- Familiar al que se cedió la vivienda gratuitamente.
- Expareja que permanece sin derecho de uso vigente.
- Amigo o cuidador que recibió llaves temporalmente.
- Ocupante tolerado por el anterior propietario.
- Heredero o copropietario en conflicto, con matices específicos.
Las relaciones familiares o sucesorias pueden añadir derechos que deben estudiarse.
Qué debe acreditar el demandante
Debe demostrar un título que le permita poseer y que el demandado carece de título o ha dejado de tenerlo. Escritura, adjudicación, usufructo, contrato y comunicaciones pueden ser relevantes.
La mera inscripción registral puede no resolver cuestiones de uso familiar o copropiedad.
Requerimiento previo de entrega
No siempre es requisito de procedibilidad, pero suele ser útil para dejar constancia de que la tolerancia termina, fijar una fecha de entrega y ofrecer coordinación para llaves y bienes.
El requerimiento debe ser respetuoso, identificable y coherente con la demanda posterior.
Diferencia con alquiler e impago
Si existe renta pactada y contrato, puede tratarse de arrendamiento aunque no esté formalizado por escrito. Presentar precario cuando existe alquiler puede provocar oposición.
Revisa transferencias, recibos, mensajes y duración antes de seleccionar la acción.
Procedimiento y defensa del ocupante
Se tramita por juicio verbal. El demandado puede alegar contrato, derecho de uso, copropiedad, acuerdos familiares u otros títulos. La prueba testifical puede ser importante cuando la cesión fue verbal.
La demanda debe anticipar las relaciones y documentos conocidos.
Sentencia y lanzamiento
Si se estima la demanda y no hay entrega voluntaria, debe ejecutarse el lanzamiento. El propietario no debe cambiar la cerradura antes de la restitución.
En la entrega conviene documentar llaves, bienes y estado.
Errores frecuentes
- Negar una relación familiar o contractual evidente.
- No acreditar la retirada del permiso.
- Demandar al ocupante equivocado.
- Ignorar derechos de uso atribuidos judicialmente.
- Entrar o retirar pertenencias durante el proceso.
Caso práctico de cesión familiar
Una madre cede una vivienda a un hijo sin renta durante un periodo. Años después necesita recuperarla y solicita la entrega. El hijo afirma que la cesión era indefinida.
La demanda deberá acreditar el derecho de la madre y la ausencia de un título que permita al hijo permanecer. Mensajes, testigos y requerimiento ayudarán a fijar la naturaleza y terminación de la tolerancia.
Si existen obras pagadas por el ocupante, acuerdos sucesorios o derechos familiares, deben analizarse por separado.
Cómo documentar la entrega voluntaria
El acta de entrega debe identificar a las partes, vivienda, fecha, llaves y estado. Puede incluir lectura de contadores, inventario y fotografías firmadas o referenciadas.
Si quedan bienes, acuerda un plazo y forma de retirada. No aceptes una entrega parcial que permita volver a ocupar.
Comunica la entrega al juzgado y decide si se mantiene la reclamación de cantidades o daños.
Precario y situaciones sucesorias
En herencias, la persona que ocupa puede ser heredera, coheredera o beneficiaria de un derecho. Antes de demandar debe aclararse adjudicación, aceptación, partición y uso acordado.
La acción de precario entre coherederos o copropietarios presenta matices y no puede resolverse con un modelo estándar. También pueden existir compensaciones por uso exclusivo.
Reúne testamento, declaración de herederos, escritura de adjudicación y acuerdos familiares.
Costes y duración del precario
El presupuesto suele incluir abogado, procurador, requerimiento, demanda, vista y ejecución. Los hechos familiares o sucesorios pueden aumentar la prueba.
La duración depende de notificación, oposición y lanzamiento. Una entrega voluntaria reduce el tiempo, pero debe documentarse.
No prometas ni aceptes una fecha cerrada sin considerar el juzgado y la defensa del ocupante.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio requerir antes?
Depende del caso, pero suele ser útil para acreditar la voluntad de recuperar.
¿Puede reclamarse una renta por el uso?
Puede estudiarse una indemnización, pero debe fundamentarse y probarse.
¿Un familiar tiene derecho indefinido?
No por ser familiar; puede haber otros derechos que deben comprobarse.
¿Qué pasa si hay menores?
Debe analizarse la situación familiar y los trámites de protección aplicables.
¿Puede existir precario entre copropietarios?
Es una cuestión compleja que depende de los derechos y uso; requiere análisis específico.
¿Cuánto tarda?
Depende del juzgado, notificación, oposición y ejecución.
Fuentes jurídicas consultadas
- Ley de Enjuiciamiento Civil - BOE. Acciones posesorias, precario y tutela sumaria.
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Trámites procesales y comunicaciones en determinados supuestos.
Consulta siempre la versión vigente y la aplicación concreta al caso.