Documenta incidencias, protege zonas comunes, denuncia delitos y valora la acción de cesación cuando existan actividades molestas, insalubres, peligrosas, dañosas o ilícitas.
Competencias de la comunidad
La comunidad puede actuar sobre portales, instalaciones, convivencia y seguridad. No puede entrar en la vivienda ni ejecutar un desalojo privado.
La recuperación corresponde a quien tenga derecho a poseer.
Documentar daños y molestias
Usa partes con fecha, fotografías, informes técnicos, avisos policiales y testimonios. Describe hechos, no rumores. Evita publicar datos personales en grupos.
Separa daños comunitarios de conflictos privados.
Presidente y administrador
El presidente representa a la comunidad. El administrador ejecuta acuerdos y conserva documentación, pero no debe adoptar medidas extraordinarias sin competencia.
Los requerimientos y demandas deben respetar acuerdos y requisitos legales.
Acción de cesación del artículo 7.2 LPH
Puede utilizarse frente a actividades prohibidas en estatutos o que sean dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Exige requerimiento y acuerdo en los términos legales.
No se basa simplemente en que la vivienda esté ocupada.
Seguridad y zonas comunes
Repara portales, controla llaves y códigos, ilumina accesos y revisa garajes, azoteas y cuartos. La videovigilancia requiere acuerdo y cumplimiento de protección de datos.
Coordinación con el propietario
Facilita pruebas de accesos, daños y molestias por canal seguro. No negocies la entrega de la vivienda en nombre del propietario sin autorización.
Define un interlocutor para evitar mensajes contradictorios.
Suministros y servicios comunes
No utilices agua, electricidad, ascensores o accesos como presión sin base legal. Las deudas comunitarias y riesgos técnicos deben gestionarse por sus procedimientos.
Comunicación con vecinos
Informa de protocolos de emergencia y seguridad sin estigmatizar ni difundir acusaciones. Un grupo desordenado puede destruir prueba o aumentar el conflicto.
Ejemplo de actuación comunitaria ordenada
La comunidad detecta daños en el portal y ruidos nocturnos. El presidente encarga un informe de cerrajería, solicita partes de incidencia y envía un requerimiento por actividades molestas siguiendo el acuerdo correspondiente.
La comunidad repara el portal y entrega al propietario afectado copia de los documentos. No corta servicios ni intenta impedir físicamente el acceso.
Si continúan actividades del artículo 7.2 LPH, se valora la acción de cesación con prueba suficiente.
Protocolo interno de incidencias
- Un único canal de recepción.
- Fecha, hora y descripción objetiva.
- Fotografías de zonas comunes.
- Aviso a emergencias si existe riesgo.
- Comunicación al presidente.
- Conservación de grabaciones conforme a plazo.
- Acuerdo de junta cuando sea necesario.
- Coordinación con propietario y abogado.
El protocolo reduce rumores y genera prueba útil.
Daños en elementos comunes y seguro comunitario
Cuando se dañan portal, cerraduras, contadores, ascensores o instalaciones, la comunidad debe comunicar el siniestro, conservar prueba y evitar reparaciones sin documentación salvo urgencia.
El seguro puede designar perito y exigir denuncia o informe. La comunidad debe distinguir la cobertura del continente común de los daños privativos.
Si se reclama al responsable, el acuerdo y la legitimación deben quedar claros. No se deben imputar gastos a un propietario sin base estatutaria o legal.
Actuación ante actividades peligrosas o ilícitas
Ruidos, olores o tránsito no demuestran por sí solos una actividad delictiva. Documenta hechos y avisa a la autoridad cuando exista riesgo o indicios concretos.
La acción de cesación requiere actividad incluida en el artículo 7.2 LPH, requerimiento y acuerdo. Puede solicitar medidas cautelares, pero la decisión es judicial.
La comunidad debe proteger a vecinos y empleados, evitando vigilancias privadas, confrontaciones o difusión de identidades.
Resumen para la junta de propietarios
La junta debe decidir sobre seguridad, reparaciones, requerimientos y acciones comunitarias con información objetiva. El acta debe recoger acuerdos, mayorías y facultades.
No conviertas la reunión en un juicio sobre personas. Centra el debate en hechos, elementos comunes y medidas legales.
Un expediente comunitario ordenado protege a los vecinos y facilita la colaboración con propietario, seguro y autoridades.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad demandar para recuperar el piso?
No por el mero hecho de ser comunidad; puede actuar sobre intereses comunitarios.
¿Puede cortar el agua común?
No debe usarse como presión sin base legal.
¿Puede instalar cámaras?
Sí, con acuerdo y cumplimiento de protección de datos.
¿El presidente puede denunciar?
Puede denunciar hechos que afectan a la comunidad y actuar conforme a sus facultades.
¿Puede prohibir el acceso al portal?
Debe respetar derechos y seguridad; no puede ejecutar un desalojo.
¿Sirven las actas como prueba?
Pueden documentar acuerdos e incidencias, pero conviene añadir prueba directa.
Fuentes jurídicas consultadas
- Ley de Propiedad Horizontal. Comunidades y actividades prohibidas.
- Código Penal consolidado - BOE. Artículos 202 y 245, entre otros.
- Guía de Policía Nacional sobre ocupaciones ilegales. Prevención y actuación inicial.
Consulta siempre la versión vigente y la aplicación concreta al caso.